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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  北京土地市場昨日有兩宗地塊同時進入掛牌競價階段,因其特殊性引來市場不少關註。

  北京在2010年也曾在房山區域推出過"限房價、競地價"地塊,要求該項目房屋銷售限價均價為1.25萬元/平方米,低於周邊項目約20%。

  "從土地財政角度來看,由於限房價地塊房價受限(明顯低於周邊房價),也在一定程度上影響土地出讓價格,政府土地收入將減少,為保證土地財政收入,其他非普通住房用地需要通過市場化出讓,創造高地價款來平衡限價地的損失。"胡景暉稱。

  "2013年北京房價控制目標是:全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。但今年前幾個月房價明顯上漲,在當下整體市場情況下,用明顯低於市場價格的限價房入市來平抑總體房價,是容易達成調控目標的一個辦法。"張大偉稱。

內容來自sina新聞

  而據中介稱,該地塊周邊的二手房均價都已經在2.7萬元/平方米左右。

  其中一宗為"限房價、競地價"地塊,即先規定最終建成的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米,而土地歸屬依然是價高者得。另外一宗則被外界認為將成為新的單價"地王"。

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  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉也認為,這種做法符合調控基調。就地方政府而言,去年以來北京通過預售證發放來控制房價,效果並不明顯。然而,2010年在北京房山中鐵建國際城項目曾有過"限價"的試點,控制房價效果明顯;因此將限價的步驟延展至土地出讓階段是控制房價的有力途徑,同時也解決瞭中低收入傢庭的住房問題。

  對於一邊限制地價、一邊又將地王推向市場,胡景暉認為這兩者並不矛盾,"限價地"與"準地王"互現將成為未來土地市場的主流。

  北京市土地整理儲備中心資料稱,朝陽區豆各莊鄉黃廠村地塊將於8月21日開始掛牌報價,交易公告第四條明確"本次出讓宗地中除公共租賃住房外,剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米,套型建築面積全部為90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內"。

業內限價房損失的出讓金會在別的地塊補回來

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  和上述"限房價、競地價"地塊一樣,北京農展館黃金地塊也於8月21日開始掛牌報價,出讓起始價為18億元,折合樓面地價3萬元/平方米。

  之所以如此出讓土地,自然與當前樓市調控的大環境息息相關。

  中原地產市場研究部總監張大偉認為,相比其他土地出讓方式,"限房價、競地價"這種出讓方式,不僅可以限制土地出讓價格,也對商品房住宅銷售市場有明顯的調整作用。

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  不過,這種出讓方式對政府而言也有弊端,就是土地出讓收入可能會有所損失,畢竟開發商在拿地時會因為房價被永靖鄉房貸限定而有所顧忌,不會給出較高的價格。

  如何彌補這潛在的損失?在業界看來,北京或許可以推出更優質的地塊來獲得更好的收益,以便平衡土地收入。

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  該地塊被外界認為將成為新的單價"地王"。張大偉分析稱,本地塊的競爭條件是超限價後競爭外地配建醫院,按照正常的出讓條件,該地塊本身的溢價率將被控制在50%以內,樓面地價會突破4.5萬。加上配建醫院的面積,預計樓面地價將在5萬以上,創新紀錄。

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  他認為,通過行政幹預的"限價地"能在一定程度上延緩房價上漲的沖動,滿足中低收入者的住房需求;通過市場化形成"地王",在一定程度上補充瞭政府的財政收入,也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。

  目前,北京今年土地出讓收入已經達到940餘億元,而上述兩宗地塊成交後,北京土地收入必將突破千億元。